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名為房屋買賣實為借款擔保的認定---商品房銷售合同糾紛案

發布時間:2015年06月12日 19:01 | 瀏覽次數:0

摘要:

2014-09-12  來源:人民法院報   

裁判要旨

名為房屋買賣實為借款擔保的認定,應根據房屋買賣合同約定的標的物特征、權利義務是否對等、履行方式是否有違常理等多方面綜合考慮。如果實為借款擔保,應認定房屋買賣合同無效,并駁回出借人要求履行房屋買賣合同的訴訟請求。

案情

20101111日,原告張桌瑋與被告重慶怡豪房地產開發有限公司(以下簡稱怡豪公司)簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》,約定張桌瑋以3000萬元購買怡豪公司所有的怡豪國際大酒店123層房屋,20101112日交房。超過6個月未交付房屋的,上述合同自動解除,出賣人每月向購房人支付違約金114萬元,直至退還全部房款為止。后張桌瑋按約支付3000萬元,怡豪公司未交房,每月支付違約金。

2011816日,雙方再次簽訂協議約定:若2011911日出賣人仍未交房或者退還全部購房款的,除支付違約金外,出賣人應于2011912日前交付房屋并辦理房產證。怡豪公司未按約履行義務。

201112月,張桌瑋訴至法院,要求怡豪公司交付房屋并辦理房產證等。怡豪公司答辯稱:雙方簽訂的房屋買賣合同真實意思不是買房,實質是為借款擔保,請求駁回原告的訴訟請求。張桌瑋自認從201011月至201110月怡豪公司先后共計支付違約金1248萬元。怡豪公司于20129月、10月通過銀行轉賬3500萬元給張桌瑋。

裁判

重慶市第五中級人民法院經審理認為:本案雙方形式上雖簽訂了商品房買賣合同,但房屋已在雙方簽約前于20101029日作為酒店正式開業經營。張桌瑋購買的房屋第1層為臨街獨立門面、酒店大廳、精品店及大堂吧,第2層為酒店中餐廳和西餐廳,第3層為酒店宴會廳、會議室,怡豪公司將用于酒店經營所必需的重要功能區域房屋單獨分解出售,有違常理。此外,房屋為現房,賣方已具備交付條件,但雙方在合同約定的交房期限到期后,并未有交接房屋的意思表示,賣方反而從合同簽訂的當月開始向買方支付逾期交房違約金,還約定由賣方負責人及關聯公司對合同履行提供擔保,此系列行為明顯不符合房屋買賣的一般交易習慣,故認定雙方合同名為房屋買賣實為借款擔保,判決駁回張桌瑋的訴訟請求。

20131220日法院作出一審判決后,原、被告雙方均未上訴。

評析

1.名為房屋買賣合同實為借款擔保合同的判斷標準。

目前,在民間借貸糾紛中,以房屋買賣合同擔保借款的情形越來越普遍。此類法律關系中,實際上的出借人為保證債權的實現,利用借款人急需用款的心理,與借款人簽訂房屋買賣合同,當借款人未能按期償還借款本息時,出借人則會在多次催收無果的情況下,要求判令“賣房人”履行交付房屋義務,并協助辦理產權過戶手續。要辨析是房屋買賣還是借款擔保,需從房屋買賣合同的特征判斷。

 (1)合同標的物是否有違常理。案涉房屋已被作為酒店營業使用,卻單獨將第1層的酒店大廳、大堂,第2層的中餐廳、西餐廳,第3層的宴會廳、會議室等單獨出售,有違常理。

 (2)合同權利義務是否對等。案涉房屋建筑面積為8151.78平方米,總金額為3000萬元,單價僅3680/平方米,明顯低于市場價;雙方還約定房屋買賣的所有稅費均由出賣方承擔,并由賣方負責人及其關聯公司提供擔保,該約定亦與交易習慣不符;此外,合同約定買方逾期付款違約金每月9000元,而賣方逾期交房違約金為每月114萬元,明顯不對等。

3)從履行方式上看,房屋買賣合同約定的房屋為現房,賣方已具備交付條件,但雙方在合同簽訂后長達兩年的時間內,均未要求交付房屋,反而是賣方從簽訂合同之月起就按月固定支付大額違約金給買方,此亦違背房屋買賣的正常交易習慣。

因此,法院根據上述特征認定雙方并非真實的房屋買賣關系,而是借款擔保關系。

2.兩種觀點兩種態度。

對名義上為房屋買賣合同實為借款擔保合同的性質認定,理論界和實務界有兩種立場:一種觀點認為,應在房屋買賣合同的外觀下找尋合同雙方真實的意思表示,并以真實的意思來進行認定。如果實質是借款擔保合同,因此約定屬于出借人與借款人在債務履行期屆滿前,變相約定將擔保財產歸出借人所有,符合流質契約的要件,應認定為無效合同,不應支持出借人要求履行房屋買賣合同并過戶等訴求。另一種觀點認為以房屋買賣作為借款合同的擔保,是一種正在形成的習慣法擔保物權,應當被命名為后讓與擔保,并得到承認。它與讓與擔保的區別在于,讓與擔保是指債務人或者第三人為擔保債務人的債務,將擔保標的物的所有權等權利轉移于擔保權人,而擔保權人于債務清償后,擔保標的物應返還于債務人或者第三人,債務不履行時,擔保權人得就該標的物優先受償的非典型擔保物權;而后讓與擔保是債務人為擔保債權人的債權實現,用房屋買賣合同的方式,約定若債務人不履行合同時,將房屋買賣合同約定的房產轉讓給債權人,擔保權人得就該買賣標的物優先受清償,實現自己的債權。二者均系擔保物權,只是一個是先轉移所有權,一個是后轉移所有權,其余基本相同,故均應得到認可并規范。

筆者認為,后一種觀點突破了物權法定原則,且以房擔保本來就有抵押權可以實現此種權能,卻另外創設一種擔保物權,既破壞了法律體系的完整性,亦因此種擔保沒有公示制度,易侵害案外真實買房人的權利,故不宜支持此種擔保形式。

本案案號:(2012)渝五法民初00012

案例編寫人:重慶市第五中級人民法院 張華榮

 

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